Rafał: Bank udzielający kredytu hipotecznego wymaga od przyszłego kredytobiorcy szeregu zabezpieczeń. Najczęściej to – jak można się domyśleć – hipoteka, ale dochodzą do tego także polisy ubezpieczeniowe. Czy wykupując ją możemy być pewni, że – gdy zdarzy się najgorsze – towarzystwo ubezpieczeniowe wypłaci odszkodowanie, które pokryje zaciągnięte zobowiązane kredytowe w całości.
Dominik: Wśród kredytobiorców i ich przyszłych spadkobierców panuje przekonanie, że tak się właśnie stanie, a wypłata polisy z cesją na bank rozwiązuje wszelkie problemy, które powstaną po śmierci kredytobiorcy lub w przypadku zniszczenia mieszkania przez pożar lub powódź. Jak zwykle w świecie finansów, sprawa nie jest taka prosta.
Po co polisa przy kredycie mieszkaniowym?
Sylwia: Zacznijmy od kwestii zasadniczej. Dlaczego musimy ubezpieczyć mieszkanie lub dom nabywane za pieniądze pochodzące z kredytu udzielonego przez bank?
Martyna: W skrócie? Bo taki jest wymóg banku.
Dominik: A bardziej szczegółowo?
Martyna: Ubezpieczenie mieszkania kredytobiorca jest winien odnawiać co roku, aż spłaci ostatnią ratę kredytu. Bank żąda takiego zabezpieczenia nieruchomości, ponieważ umowa kredytowa jest zawierana na wiele lat, a w tym czasie może mieć miejsce wiele zdarzeń losowych, w wyniku których mieszkanie lub dom zostaną uszkodzone lub zniszczone. Dzięki ubezpieczeniu bank odzyska pieniądze, które pożyczył klientowi na poczet zakupu lokalu mieszkaniowego. Bank jest cedentem polisy, co oznacza, że ubezpieczenie jest wypłacane na konto kredytodawcy, a nie właścicielom mieszkania.
Rafał: Nie zawsze jednak się tak dzieje, przy czym każdy z banków ma inną politykę w tej materii. Można jednak przyjąć, że najczęściej jest tak, że bank ustala kwotę odszkodowania (np. do 2 tys. zł), która może trafić od razu na konto kredytobiorców, przy czym uczula ich, aby środki te zostały przeznaczone na naprawę szkód powstałych w wyniki zdarzenia losowego (np. zalania). Jeśli odszkodowanie przekracza tę kwotę, środki z ubezpieczalni trafiają na rachunek banku, który najczęściej traktuje je jako spłatę kilku kolejnych rat. W takim przypadku pieniądze potrzebne na remont musi wysupłać właściciel lokalu.
Polisa spłaci Twój kredyt hipoteczny?
Dominik: Ubezpieczenie możemy wykupić w banku, w trakcie załatwiania formalności kredytowych.
Sylwia: Owszem, ale nie jest to obowiązek. Oczywiście, oszczędzamy wtedy czas, ale niekoniecznie pieniądze, bo polisa wykupiona u innego agenta, może być tańsza od oferowanej w banku. Trzeba jednak poświęcić nieco energii na jej znalezienie. Po drugie, polisa z banku może być bardzo ograniczona i dotyczyć tylko podstawowej ochrony ubezpieczeniowej, czyli zabezpieczenia murów od ognia i powodzi. Jeżeli chcemy ubezpieczyć sprzęt AGD i RTV oraz meble od kradzieży lub wykupić od odpowiedzialności cywilnej na wypadek zalania sąsiadów z dołu przez naszą nieszczelną pralkę, wtedy trzeba sięgnąć po dodatkową polisę.
Rafał: Po podpisaniu umowy ubezpieczeniowej warto przejrzeć druk OWU (ogólne warunki ubezpieczenia) i dla własnego dobra uzupełnić polisę o dodatkowe elementy np. ochronę od kradzieży. Pamiętajmy, że to bank-cedent określa zakres wymaganego przy zawarciu umowy kredytowej ubezpieczenia.
Martyna: Kiedy ubezpieczenie murów „spłaci” za nas kredyt hipoteczny?
Dominik: W sytuacji, której nikomu nie życzymy, czyli gdy np. pożar doszczętnie strawi nasze mieszkanie. Gdy nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu zostaje zniszczona, wówczas ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie bankowi, a tym samym spłaca kredyt. Jeżeli do zniszczenia doszło po jakimś czasie, to część zobowiązania została już spłacona przez kredytobiorców, więc bank pobierze np. 70 proc. odszkodowania, a pozostałe 30 proc. trafi do właścicieli zrujnowanego lokalu. To naprawdę nie jest ciekawa sytuacja, więc ponowię moja słowa – nikomu tego nie życzę.
Sylwia: A czy może zdarzyć się tak, że polisa nie wystarczy na pokrycie całego kredytu i kredytobiorca, który właśnie stracił dach nad głową, będzie zmuszony spłacić brakują kwotę?
Rafał: To niemożliwe. Bank nigdy nie przystałby na ubezpieczenie nieruchomości, które nie gwarantowałoby odszkodowania w pełni pokrywającego wysokość udzielonego kredytu.
Z polisą na życie mogą być problemy
Martyna: No dobrze, czyli ustaliliśmy, że ubezpieczenie murów może – w ekstremalnej sytuacji – stanowić spłatę całego kredytu. Część banków wymaga jednak dodatkowego zabezpieczenia finansowania w postaci polisy na życie. Czy w tym przypadku warunki są podobne?
Rafał: Podobne jest założenie. Polisa na życie scedowana na bank ma zapewnić spłatę zobowiązania kredytowego w przypadku śmierci lub trwałej niezdolności do pracy kredytobiorcy. To dodatkowe zabezpieczenie, którego bank może się domagać od potencjalnego klienta. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby kredytobiorca sięgnął po taką polisę na własną rękę. Niestety, praktyka pokazuje, że w wielu przypadkach towarzystwa ubezpieczeniowe robią wiele, aby takiego świadczenia nie wypłacić, gdy dojdzie do zgonu kredytobiorcy.
Dominik: W jaki sposób się zabezpieczają?
Sylwia: W zapisach umowy może znaleźć się np. klauzula, zgodnie z którą polisa nie zostanie spieniężona, jeżeli okaże się, że ubezpieczony był ciężko chory przed zawarciem umowy, a fakt ten został przez niego zatajony. Stąd też niekiedy ubezpieczalnia sama wysyła przyszłego klienta na badania, aby sprawdzić jego stan zdrowia. Gdy w wynikach pojawią się jakieś niepokojące wskaźniki, może zostać podniesiona składka, ale wówczas towarzystwo ubezpieczeniowe nie będzie mogło użyć argumentu o utajnionej chorobie. Dlatego warto przed zakupem polisy udać się na badania niezależnie, aby – gdy dojdzie do najgorszego – nasi spadkobiercy mieli twarde argumenty w walce z uchylającym się od wypłaty ubezpieczycielem. O tym, że taki zdarzenia są codziennością, może świadczyć liczba skarg trafiających do rzecznika ubezpieczonych. Bywa, że ubezpieczalnia chce udowodnić, że kredytobiorca zmarł lub jest trwale niezdolny do pracy z powodów innych niż w rzeczywistości, bo akurat tych polisa nie uwzględnia. Wśród warunków umowy znajdziemy też takie, które pozwalają ubezpieczycielowi nie wypłacić polisy, jeżeli ubezpieczony zachoruje lub umrze na krótko po wykupieniu ubezpieczenia. Gra jest warta świeczki, bowiem wysokość ubezpieczenia obliczana jest na podstawie wartości kredytu i okresu, który pozostał do jego spłaty, a to po to, aby wypłata świadczenia oznaczała uregulowanie zobowiązania kredytowego w całości.
Konieczne formalności
Martyna: To nie koniec. Polisa nie zostanie wypłacona także wtedy, gdy bank zmienił warunki umowy kredytowej w okresie ubezpieczenia bez powiadomienia o tym fakcie towarzystwa ubezpieczeniowego, gdy ubezpieczyciel uzna, że klient nie miał zdolności finansowych do spłaty kredyty, gdy się ubezpieczał oraz w sytuacji, gdy do zgonu lub trwałego uszczerbku na zdrowiu doszło z powodu udziału kredytobiorcy w strajkach lub demonstracjach, działaniach wojennych tudzież jeśli wyczynowo uprawiał sport. Są to tzw. wyłączenia.
Dominik: Nie trzeba dodawać, że po wykupieniu polisy na życie trzeba o tym fakcie poinformować naszych spadkobierców, aby mogli np. poznać wszystkie formalności związanie z wystąpieniem o wypłatę polisy. Tych na pewno trochę będzie. W razie problemów z uzyskaniem wypłaty polisy, spadkobiercy zmarłego kredytobiorcy powinni udać się do wspomnianego rzecznika ubezpieczonych.
Rafał: Pora na konkluzję. Zarówno ubezpieczenie murów, jak i polisa na życie mogą zapewnić spłatę całości kredytu, jeśli dojdzie do nieszczęśliwej sytuacji, gdy trzeba będzie wystąpić o ich wypłatę. Chociaż każda zdarzenie jest rozpatrywane indywidualnie, praktyka pokazuje, że w przypadku zniszczenia lokalu mieszkaniowego stanowiącego zabezpieczenie kredytu, wypłata środków z polisy ubezpieczeniowej jest o wiele bardziej prawdopodobna, aniżeli po śmierci lub w wypadku trwałego kalectwa kredytobiorcy.
