Ostatnimi czasy dużo mówi się, iż dzięki niskim stopom mamy bardzo tanie kredyty. Na niskim poziomie są również marże kredytów hipotecznych. Czy jednak jest to jedyne słuszne spojrzenie. Uważam, iż nie koniecznie. Warto popatrzeć na temat „taniości” kredytu z różnych perspektyw.

Cena kredytu to decyzja banku

Mimo, iż mamy historycznie niskie stopy procentowe to warto pamiętać, iż banki mogą zwiększać koszty kredytu na wiele sposobów. Dlatego może się okazać, iż akurat trafimy na bank, który obecnie nie bardzo chce udzielać dużo kredytów i dlatego sprzedaje je drogo. Lub zwyczajnie planuje więcej na nich zarabiać. Stąd od patrzenia na stawki stopy referencyjnej polecamy dokładne analizowanie konkretnych ofert banków. Szczególnie ma to znaczenie w kredytach hipotecznych gdzie pożyczamy dużą sumę na długi okres. Banki mają różną politykę w zakresie wyników finansowych a tym samym cen kredytów. Jeżeli bank chce zrealizować cel finansowy to będzie oferował kredyty z taką ceną aby go zrealizować. I niskie stopy procentowe go przed tym nie powstrzymają.

Nasza sytuacja finansowa

Potocznie pisząc – „lepsi klienci mają taniej”. Jeżeli chcemy uzyskać tani kredyt to warto popracować nad swoimi przychodami oraz kosztami z drugiej strony. Banki lubią klientów, którzy mądrze zarządzają swoim budżetem domowy. Nasza sytuacja finansowa może mieć istotny wpływ na ofertę jaką uzyskamy od banku. Może być również tak, iż jeżeli zadeklarujemy wyższe wpływy na rachunek w banku z tytułu naszego wynagrodzenia to w zamian bank obniży nam koszt kredytu. Nasza sytuacja finansowa ma istotny wpływ na to ile mamy oszczędności a tym samym jaki wkład własny możemy zadeklarować.

Banki często podnoszą koszty kredytu klientom, którzy są w stanie zaoferować tylko minimalny wymagany wkład własny – czyli obecnie jest to 10%. Ale jeżeli nasz wkład wzrośnie do 20% lub będzie wyższy to możemy liczyć na lepszą ofertę banku.

Perspektywa mijającego czasu

Już wspomnieliśmy powyżej, iż kredyty hipoteczne zaciągamy na wiele lat. I nikt nie da nam gwarancji, że stopy procentowe nie wzrosną – raczej na pewno wzrosną. Pytanie kiedy to nastąpi i w jakiej skali. To jest niepewność, której pewnie każdy z nas chciałby uniknąć. Problem mijającego czasu mogły by rozwiązać kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową. W wielu krajach są one bardzo popularne – na przykład w Hiszpanii ponad 60% kredytów hipotecznych jest udzielane na stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. W Polsce takie produkty dopiero raczkują. Oferty jakie pojawiły się na naszym rynku mają maksymalnie 5 letni okres stałej stopy. Po tym okresie można wnioskować o kolejny 5 letni okres na nowej (nie wiemy jakiej) stałej stopie lub przejść na zmienną. Bardzo dobrze, że banki rozpoczęły wdrażanie tych produktów jednak nie będą one powszechne jeżeli nie zmieni się sposób finansowania akcji kredytowej.

Nie można długoletnich kredytów finansować depozytami na krótkie okresy. Tutaj musi powstać dobrze rozbudowany rynek listów zastawnych abyśmy mogli mówić o możliwości szerszego stosowania stałej stopy procentowej w kredycie hipotecznym. Jako wyzwanie stojące przez nami można pokazać, iż w 2018 roku w Polsce relacja wyemitowanych listów zastawnych do wartości kredytów hipotecznych wynosiła 4,9% a w Hiszpanii aż 43,4% (źródło: EMF).

Być może będzie drożej

Skoro mówi się, że jest tanio to raczej na pewno będzie drożej. Zapewne zapytacie czytelnicy jak drogo ? Można zrobić proste wyliczenia. Jeżeli mamy kredyt na kwotę 300 tys. zł to każdy 1% na rosnących stopach procentowych daje nam na racie 250 zł więcej. Obecnie stopa referncyjna Wibor 3M wynosi 0,21% (stan na 23 marca 2021 rok) a jeszcze w 2012 roku wynosił ponad 5%. Czyli jeżeli teoretycznie miała by za 9 lat wrócić to tego poziomu to nasza rata mocno wystrzeli w powietrze. Oczywiście do tego czasu spłacimy znaczną kwotę kapitału ale od pozostałej kwoty zapłacimy odsetki. To są jednak rozważania teoretyczne gdyż nikt nie wie czy Wibor wzrośnie, kiedy ani w jakiej skali. Tak więc jeżeli pożyczamy kredyt hipoteczny na 25 – 30 lat i jest on oparty o zmienną stopę procentową to pamiętajmy aby oceniać jego koszt w całym okresie kredytowania. Jeżeli teraz ktoś nas namawia „bo jest tanio” to miejmy świadomość, iż nie musi tak zostać przez cały, długi okres kredytowania.

Czy to dobry czas na refinansowanie ?

Do tej pory pisaliśmy dla osób, które dopiero myślą o kredycie. A co z tymi, którzy już spłacają swoją hipotekę. Czy one mają szansę skorzystać z niskich obecnie marż kredytowych ? Oczywiście, że tak. Mogą spróbować zrefinansować swój kredyt. Czyli uzyskać nowy kredyt hipoteczny aby spłacić nim ten pierwotny. To może być opłacalne jeżeli nasz kredyt hipoteczny ma wyższą marżę niż te oferowane obecnie na rynku. Na pewno warto skontaktować się z doradcą kredytowym i to sprawdzić. Pamiętajmy aby zweryfikować czy możemy bez kosztów spłacić w całości pierwotny kredyt. Czasem banki zastrzegały prowizje za całkowitą spłatę przed terminem.

Czy może być jeszcze taniej ?

Jeżeli mówimy o rynku jako takim to nie wiele jest już do ugrania. Jeżeli WIBOR zbliża się do zera to raczej dużo taniej już nie będzie. A więc można wnioskować, iż jest to dobry czas na szukanie kredytu. Oczywiście, że tak jednak pamiętajmy o tym co napisaliśmy na początku artykułu – każdy kredyt jest udzielany danemu Klientowi i to, że nasz sąsiad dostał tani kredyt to wcale nie oznacza, iż my również uzyskamy taką ofertę.

Autor wpisu gościnnego:

Michał Stanioch, ekspert branży finansowej, CEO Hiportal.pl – niezależny pośrednik kredytowy specjalizujący się w kredytach i pożyczkach hipotecznych.